Calcul de la rentabilité locative d’un bien loué

Rendement net = (loyers annuels − vacance locative − charges non récupérables) / (prix d’achat + frais d’acquisition) × 100. Exemple : 12 000 € de loyers annuels, 480 € de vacance et 1 800 € de charges donnent 9 720 € de revenu net ; pour 300 000 € de prix et 8 % de frais, soit 324 000 € investis, le rendement net est de 3 %.

Calculez d’abord la rentabilité brute : loyers annuels (loyer mensuel hors charges × 12) divisés par le prix d’achat, puis × 100. Pour 1 000 € par mois et 300 000 €, 12 000 / 300 000 × 100 = 4 %. Calculez ensuite la rentabilité nette en retirant la vacance et les charges, et en ajoutant les frais d’acquisition au prix, comme dans la question précédente.

Le taux de rentabilité, ou rendement locatif, rapporte les revenus d’un bien loué à la somme investie, en pourcentage par an. Selon les charges et les frais retenus, on parle de rentabilité brute, nette ou nette-nette (après impôt). Dans l’usage courant, « rentabilité » et « rendement » désignent le plus souvent la même chose.

La rentabilité brute sert à trier des annonces rapidement, mais la rentabilité nette est plus proche de la réalité, car elle intègre les frais d’acquisition, les charges et la vacance. La rentabilité nette-nette, après impôt, est la plus précise pour le propriétaire, mais elle dépend de sa situation fiscale. Pour comparer deux biens, utilisez le même indicateur, de préférence net.

Il n’existe pas de seuil unique, car il dépend de la ville, de l’état du bien et du risque. Le prix en années de loyers aide à s’y repérer : 4 % brut font 25 années de loyers, 5 % en font 20 et 6 % environ 16,7. Un rendement élevé peut compenser un risque plus grand (vacance, travaux, marché peu demandé) : jugez le rendement net.

Les frais de notaire (droits de mutation, émoluments, débours), les frais d’agence s’ils sont à votre charge et les travaux de remise en état : saisissez leur total en pourcentage du prix. Service-Public indique des frais de notaire d’environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et de 2 à 3 % dans le neuf (vente en l’état futur d’achèvement).

Comptez ce que le locataire ne rembourse pas : la taxe foncière (la part des ordures ménagères se récupère auprès du locataire), les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire non occupant, les frais de gestion locative et l’entretien. Divisez le total annuel par 12 pour saisir le montant mensuel.

Saisissez la vacance en pourcentage des loyers annuels : un mois sans locataire par an représente 1/12, soit 8,3 %. Elle réduit le revenu net sans changer la rentabilité brute. Avec 12 000 € de loyers annuels, un mois vide coûte 1 000 €, et la rentabilité nette baisse d’autant.

Oui, car l’impôt sur les loyers réduit ce qu’il vous reste : c’est la rentabilité nette-nette. Elle dépend du régime, par exemple le micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % si les loyers nus ne dépassent pas 15 000 € par an selon Service-Public, le régime réel ou la location meublée. Le calculateur s’arrête avant impôt : pour votre cas, interrogez l’administration fiscale ou un conseiller.

Le rendement locatif rapporte le revenu du bien à la somme investie, sans tenir compte du financement. Le cash-flow est le flux de trésorerie réel du propriétaire : loyers moins charges, mensualités de crédit et impôts, positif ou négatif. Un bien peut afficher un bon rendement et un cash-flow négatif s’il est financé par un crédit.

Le TRI est le taux d’actualisation pour lequel la valeur actuelle nette des flux de l’investissement est nulle : il intègre les loyers nets, les impôts, le financement et la revente sur une durée donnée. Plus il dépasse le coût du capital, plus l’investissement est rentable. Ce calculateur ne le calcule pas : il s’arrête au rendement locatif annuel.

La VAN additionne tous les flux nets de l’investissement (loyers, charges, impôts, revente), ramenés à la date d’achat avec un taux d’actualisation, puis retranche la somme investie : elle mesure en euros le gain créé. Une VAN positive signale un investissement rentable au taux choisi. Le calculateur ne la calcule pas.

La rentabilité locative ne suffit pas pour répondre : elle ne mesure que le revenu courant. Le gain dépend aussi de l’évolution du prix, du financement, de l’impôt, du risque de vacance et de vos alternatives. Calculez d’abord la rentabilité nette, comparez-la à d’autres placements (par exemple avec le calcul de rendement), puis faites valider les questions fiscales et de financement par un professionnel.

Une résidence principale ne produit pas de loyer : la rentabilité locative ne s’y applique pas telle quelle. On peut seulement comparer ce que l’achat coûte chaque année (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges, entretien, frais d’acquisition étalés) au loyer d’un logement équivalent. Le calculateur ne fait pas cette comparaison.

Ils décrivent le même rapport entre le prix d’achat et les loyers annuels, dans deux sens. Le prix en années de loyers indique combien d’années de loyers font le prix, la rentabilité brute quel pourcentage du prix représentent les loyers annuels. 25 années de loyers et 4 %, comme 20 années et 5 %, sont donc équivalents.

La rentabilité sur fonds propres rapporte le surplus, après les intérêts de l’emprunt, à l’apport investi : elle dépend donc du financement. Ce calculateur ne prend aucune donnée de crédit. Pour la mensualité d’un prêt, utilisez le calcul de mensualité de prêt.

Elle dépend du bien plus que de la ville seule : prix d’achat et loyer réalisable. Le calculateur ne fournit pas de données de marché. Saisissez les chiffres d’une annonce et comparez le loyer à celui de logements similaires, par exemple avec l’observatoire local des loyers.